Änderungen bei der Abschreibung für Immobilien 2025

08.01.2025

Änderungen bei der Abschreibung für Immobilien 2025

Restnutzungsdauer für Immobilien ab 2025

Autorin:

Katrin Claus

Steuerberaterin

E-Mail

Lesezeit: 3 Minuten

Verwandte Themen:

Immobilien

Immobilienbesitzerinnern und Immobilienbesitzer, die ihre Immobilie vermieten oder gewerblich nutzen, können die Anschaffungskosten der Immobilie über die Nutzungsdauer abschreiben. Die sogenannte Abschreibung (AfA) ist ein zentraler Baustein der steuerlichen Gestaltung. Durch ein Gutachten, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer der Immobilie nachweist, lässt sich die Abschreibung deutlich erhöhen, was zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen kann.

Im Rahmen der Verabschiedung des Jahressteuergesetzes (JStG) 2024 gab es Diskussionen darüber, die Voraussetzungen für die Anerkennung solcher Gutachten deutlich zu verschärfen. Mit den geplanten neuen Regelungen zur Restnutzungsdauer von Immobilien wäre es für Investorinnen und Investoren schwieriger geworden, eine verkürzte Abschreibungsdauer steuerlich geltend zu machen.

Am 22.11.2024 hat der Bundesrat dem vom Bundestag beschlossenen Jahressteuergesetz 2024 zugestimmt. Allerdings wurden dabei die vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen zur Restnutzungsdauer nicht in das Gesetz aufgenommen.

In diesem Artikel informieren wir Sie über

die verkürzte Restnutzungsdauer als steuerlicher Vorteil.
geplante Änderungen der Regelungen zur Restnutzungsdauer.
Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer.

Verkürzte Restnutzungsdauer als steuerlicher Vorteil

Insbesondere bei älteren Immobilien sowie Gewerbeimmobilien gibt es die Möglichkeit, durch ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachzuweisen und dadurch die Abschreibungsrate zu erhöhen.

Für privat gehaltene Immobilien, die vor 2024 gebaut wurden, beträgt die Abschreibungsrate aktuell regelmäßig 2 % pro Jahr über 50 Jahre. Wird die Restnutzungsdauer bspw. auf 25 Jahre festgelegt erhöht sich die Rate von 2 % auf 4 %. Dies kann zu erheblichen steuerlichen Vorteilen führen und die Steuerlast mindern.

Geplante Änderungen der Regelungen zur Restnutzungsdauer

Die Pläne des Bundesrates umfassten, die Rahmenbedingungen für den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer im Rahmen des JStG 2024 anzupassen. Ein wesentlicher Grund für diese gewünschten Anpassungen ist, dass zunehmend Gutachten von Online-Anbietern eingereicht werden, was die Ausnahme der individuellen Abschreibung zur Regel macht und einen unverhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwand verursacht. Von Steuerausfällen ganz abgesehen.

Folgende Anpassungen waren geplant:

Mindestanforderung für die Verkürzung der Nutzungsdauer

Gutachten sollten nach der neuen Gesetzgebung nur noch dann akzeptiert werden, wenn die Nutzungsdauer der Immobilie auf maximal 20 % der gesetzlichen Abschreibungsdauer von 50 / 40 / 33 Jahren taxiert wird.

Für Wohnimmobilien würde nach dieser Regelung gelten, dass eine verkürzte Restnutzungsdauer nur noch dann angesetzt werden darf, wenn diese weniger als 10 Jahre beträgt. Andernfalls bleibt es bei der Abschreibungsdauer von 50 Jahren – selbst dann, wenn das Gutachten eine Restnutzungsdauer von 11 Jahren bestätigt.

Selbst wenn es nie Pläne gab, den Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer komplett abzuschaffen – wenn nur noch Gutachten mit maximal 10 Jahren Restnutzungsdauer anerkannt würden, käme das quasi einer Abschaffung gleich.

Verschärfte Anforderungen an Gutachten

Aktuelle Regelungen bleiben bestehen

Im Oktober 2024 hat der Bundestag das JStG 2024 mit den oben aufgeführten Änderungen beschlossen. Im November 2024 hat der Bundesrat dem vom Bundestag beschlossenen Jahressteuergesetz 2024 zugestimmt – die geplanten Änderungen zur Restnutzungsdauer wurden jedoch nicht in das Gesetz aufgenommen.

Somit bleiben die bisherigen Regelungen zur Restnutzungsdauer von Immobilien vorerst unverändert bestehen.

Obwohl die geplanten Änderungen vorerst vom Tisch sind, bleibt das Thema relevant. Es ist zu erwarten, dass der Gesetzgeber aufgrund von Steuerausfällen und erhöhtem Verwaltungsaufwand die Regelungen zur Restnutzungsdauer und Abschreibung von Immobilien künftig erneut prüfen wird

Handlungsbedarf für Immobilieneigentümer?

Selbst, wenn es zukünftig deutlich schwieriger werden sollte, eine individuelle Abschreibungsdauer anzusetzen und die gesetzlichen AfA-Sätze an der Tagesordnung wären, ist noch nicht alles verloren. Viele Immobilien sind heute deutlich mehr wert als noch bei Kaufvertragsabschluss. Wer seine Steuerlast senken möchte, kann auch darüber nachdenken, die schlummernden Wertsteigerungen zu heben. Das geht auch steueroptimiert. Wie?

Das zeigen wir Ihnen gerne.