In diesem Artikel informieren wir Sie über

• die steuerlichen Vorteile eines Immobilienverkaufs innerhalb der Familie.
• das Verkäuferdarlehen als Alternative zur klassischen Schenkung.
• die finanzielle Absicherung der Eltern bei gleichzeitiger Vermögensübertragung.

Die Übertragung von Immobilienvermögen innerhalb der Familie ist steuerlich oft eine Herausforderung. Die Freibeträge für Schenkungen und Erbschaften sind begrenzt:

• 400.000 Euro pro Kind und Elternteil bei Schenkungen oder Erbschaften.
• 20.000 Euro für Enkelkinder, wenn die Eltern noch leben.

Alles, was über diese Freibeträge hinausgeht, wird mit Schenkungs- oder Erbschaftsteuer belastet. Je nach Steuerklasse und Wert der Immobilie können die Steuersätze zwischen 7 % und 30 % liegen. Bei größeren Immobilienportfolios oder hochpreisigen Objekten summiert sich das schnell zu einer erheblichen Steuerlast.

Anstatt die Immobilie zu verschenken oder zu vererben, können Eltern die Immobilie an ihre Kinder verkaufen – und zwar gegen ein sogenanntes Verkäuferdarlehen. Dieses Modell bietet eine clevere Möglichkeit, Immobilienvermögen steueroptimiert an die nächste Generation zu übertragen.

Dieses Modell bietet sowohl den Eltern als auch den Kindern zahlreiche Vorteile:

• Keine Schenkungssteuer: Da es sich um einen Verkauf handelt, fällt keine Schenkungssteuer an. Der Kaufpreis wird als Gegenleistung betrachtet und nicht als Schenkung.
• Gestaltungsspielraum bei der Tilgung: Die Rückzahlung des Darlehens kann flexibel gestaltet werden. Eltern können beispielsweise Beträge innerhalb der Schenkungsfreibeträge (400.000 Euro pro Kind) erlassen, ohne dass Schenkungssteuer anfällt.

• Regelmäßige Einnahmen: Durch die Rückzahlung des Darlehens erhalten die Eltern eine regelmäßige Zahlung, die sie für ihren Lebensunterhalt oder andere Ausgaben nutzen können.
• Absicherung durch Grundschuld: Die Eltern können sich durch eine Grundschuld im Grundbuch absichern, falls es zu Zahlungsausfällen kommt.

• Abschreibungsmöglichkeiten: Wenn die Immobilie vermietet wird, können die Kinder die Abschreibungen auf den Kaufpreis steuerlich geltend machen. Das hebelt gerade bei älteren von den Eltern bereits abgeschriebenen Immobilien enormes Abschreibungspotential. Und ja, das reduziert ihre Steuerlast bei der jungen Generation.
• Keine sofortige Liquiditätsbelastung: Da der Kaufpreis nicht sofort gezahlt werden muss, bleibt die finanzielle Belastung für die Kinder überschaubar.

• Erlass des Darlehens: Die Eltern können das Darlehen später ganz oder teilweise erlassen, z. B. im Rahmen einer Schenkung. Dadurch wird die Steuerlast weiter reduziert.
• Vermeidung von Streitigkeiten: Durch die klare vertragliche Regelung des Verkaufs und des Darlehens werden potenzielle Konflikte innerhalb der Familie vermieden.

Damit das Modell des Verkaufs gegen ein Verkäuferdarlehen steuerlich anerkannt wird, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten:

Der Kaufpreis muss dem Verkehrswert der Immobilie entsprechen. Ein zu niedriger Kaufpreis könnte vom Finanzamt als Schenkung gewertet werden.

Der Verkauf und das Darlehen müssen klar und rechtssicher vertraglich geregelt sein. Dazu gehört auch die Festlegung von Zinsen und Tilgungsmodalitäten.

Das Darlehen sollte mit einem marktüblichen Zinssatz versehen werden, um steuerliche Probleme zu vermeiden. Alternativ kann ein zinsloses Darlehen gewährt werden, wenn dies rechtlich zulässig ist.