12.02.2025
Die vermögensverwaltende GmbH
Eine vermögensverwaltende GmbH oder vvGmbH ist ein Kunstbegriff, den die Steuergesetze nicht kennen. Es handelt sich hierbei um eine „normale“ GmbH (oder eine andere Kapitalgesellschaft), die sich ausschließlich mit der Verwaltung von eigenen Immobilien beschäftigt.
Eine derartige „Immobilien-GmbH“ ist von der Gewerbesteuer befreit und unterliegt daher nur der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag in Höhe von zusammen etwas mehr als 15 %. Ausschüttungen der vvGmbH an ihren Gesellschafter unterliegen der Abgeltungsteuer bzw. dem Teileinkünfteverfahren und führen zu einer weiteren Steuerbelastung von ca. 25 %.
In diesem Artikel informieren wir Sie über
- den Verkauf von Immobilien aus der vvGmbH.
- schädliche Tätigkeiten.
- die Implementierung einer Holding-Struktur.
Verkauf von Immobilien aus der vvGmbH
Anders als bei Veräußerungen im Privatvermögen gilt für die vvGmbH nicht das Privileg der zehnjährigen Spekulationsfrist. Damit sind sämtliche Veräußerungen durch die vvGmbH unabhängig von der Haltedauer des Objekts steuerpflichtig. Der anzuwendende Steuersatz beträgt auch hier ca. 15 %, soweit nicht die Grenze des gewerblichen Grundstückhandels überschritten oder das letzte Objekt im Bestand veräußert wird.
Sofern das veräußerte Objekt mindestens sechs Jahre im Bestand der vvGmbH war, kann der Gewinn in einer Rücklage nach § 6b EStG „geparkt“ und mit künftigen Anschaffungskosten verrechnet werden.
Schädliche Tätigkeiten
Von der Gewerbesteuer befreit ist eine vvGmbH nur dann, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwaltet und nutzt oder daneben Wohnungsbauten betreut.
Schädlich für die Gewerbesteuerbefreiung ist daher auch die Mit-Vermietung von Einrichtungsgegenständen und Betriebsvorrichtungen (bspw. Hebebühnen).
In der Praxis lässt sich dieses Thema durch eine zweite Kapitalgesellschaft lösen, die die schädlichen Gegenstände vermietet. Wir beraten Sie gerne bei der rechtssicheren Umsetzung einer solchen Struktur.
Holding-Struktur
Für viele Unternehmer, die die Asset-Klasse der Immobilien für sich entdeckt haben, empfiehlt sich die Implementierung einer Holding-Struktur. Damit können Gewinne zwischen Schwestergesellschaftern steuergünstig verlagert und reininvestiert werden. Dies gilt auch für Einzelunternehmer, die ihr Unternehmen in diesem Kontext in eine GmbH umwandeln und in die Holding einbringen möchten.
Darüber hinaus bietet sich diese Struktur an, wenn neben der langfristigen Vermietung auch ein Immobilienhandel („Fix & Flip“) besteht oder eine zweite Kapitalgesellschaft für die Auslagerung schädlicher Tätigkeiten benötigt wird.
Unsere Services
Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen die aktuelle Situation sowie Ihre Ziele und leiten daraus eine Handlungsempfehlung zur Implementierung der Zielstruktur ab. Dabei unterstützen wir Sie konkret bei der Umsetzung sowie der Gründung der Gesellschaft(en) bzw. einer erforderlichen Umstrukturierung.
Nach erfolgreicher Gründung bleiben wir an Ihrer Seite und beantworten Ihre laufenden Anfragen rund um den Betrieb Ihrer Gesellschaft. Dabei erstellen wir Planrechnungen, Jahresabschlüsse und Steuererklärungen und übernehmen die Kommunikation mit der Finanzverwaltung.
Änderungen bei der Abschreibung für Immobilien 2025
8. Jan 2025Die vom Bundesrat vorgeschlagenen Änderungen zur Restnutzungsdauer nicht in das JStG 2024 aufgenommen.
