06.06.2025
Landwirtschaftlich genutzte Flächen in der Vermögensnachfolge
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Lesezeit: 3 Minuten
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In der steuerlichen Gestaltung von Vermögensnachfolgen ist oftmals Kreativität gefragt. Besonders dann, wenn Freibeträge bereits ausgeschöpft sind oder anderweitige Vermögensübertragungen mit hoher steuerlicher Belastung einhergehen, lohnt sich der Blick auf alternative Gestaltungsinstrumente. Eine äußerst effektive Möglichkeit zur Übertragung von Vermögen bietet bspw. die Einbindung von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken.
Diese Gestaltungsstrategie verbindet mehrere steuerliche Mechanismen sinnvoll miteinander – mit dem Ergebnis, dass Vermögenswerte schenkungsteuerlich begünstigt übertragen und nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist einkommensteuerfrei veräußert werden können. Im Endeffekt kommt es damit zu einer „steuerbegünstigen“ Geldschenkung. Eine attraktive Gestaltungsmöglichkeit insbesondere für vermögende Privatpersonen, Unternehmerfamilien und strategisch denkende Investoren.
In diesem Artikel erfahren Sie
- wie landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zur steuerlich begünstigten Vermögensübertragung eingesetzt werden können.
- welche steuerlichen Effekte greifen.
worauf Sie bei der Umsetzung achten müssen, um steuerliche Vorteile rechtssicher zu realisieren.
Die Grundidee: Landwirtschaftliche Pachtfläche als begünstigtes Übertragungsgut
Im Zentrum dieser Variante steht der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks (z. B. Ackerland), das nicht selbst bewirtschaftet, sondern an einen Dritten – einen Landwirt – zur Nutzung verpachtet wird.
Das Grundstück bleibt damit ertragsteuerlich dem Privatvermögen zugeordnet.
In einem zweiten Schritt wird das Grundstück im Rahmen einer Schenkung – beispielsweise an ein Kind – übertragen. Die Verpachtung wird dabei unverändert fortgeführt.
Steuerliche Effekte im Überblick
1. Bewertungsvorteil nach dem Bewertungsgesetz (BewG)
Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen gelten die Sondervorschriften des §§ 158 ff. BewG:
- Anders als bei klassischem Grundvermögen, bei dem der gemeine Wert bzw. Verkehrswert herangezogen wird, wird ein ertragsabhängiger Wert gewählt.
- Maßgeblich ist hierbei der durchschnittliche Reinertrag (z. B. Pachtwert), multipliziert mit einem gesetzlich fixierten Kapitalisierungsfaktor (aktuell 18,6).
- Das führt im Ergebnis dazu, dass der steuerliche Wert regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert liegt und oftmals nur einem kleinen Bruchteil des tatsächlichen Marktwerts entspricht.
Ergebnis: Die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer wird dadurch stark reduziert.
Zusätzlich können – bei sog. unechten Stückländereien (d.h. die Restlaufzeit des Pachtvertrages am Bewertungsstichtag beträgt weniger als 15 Jahre) – unter Berücksichtigung der üblichen Behaltefristen die Verschonungsregelungen gemäß §§ 13a, 13b ErbStG genutzt werden.
Damit bleibt in vielen Fällen die Übertragung innerhalb der persönlichen Freibeträge vollständig steuerfrei – auch bei Schenkungen außerhalb des Familienkreises.
2. Einkommensteuerfrei durch § 23 EStG: Die zehnjährige Spekulationsfrist
Der zweite steuerliche Vorteil entsteht nach der Übertragung:
Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist kann der Rechtsnachfolger die Fläche einkommensteuerfrei veräußern – selbst wenn zwischenzeitlich eine erhebliche Wertsteigerung eingetreten ist.
3. Betriebs- oder Privatvermögen: Nicht entscheidend
- Ein weiterer Vorteil: Auch die ertragsteuerliche Einordnung (Privat- oder Betriebsvermögen) spielt für die Bewertung nach BewG keine Rolle, sofern keine Selbstbewirtschaftung vorliegt.
- Auch spielt beispielsweise die Größe der Fläche(n) keine Rolle.
- Bei forstwirtschaftlichen Flächen ist allerdings regelmäßig von Betriebsvermögen auszugehen.
Praxisbeispiel aus der Beratung
Im Jahr 2025:
Ein Unternehmer erwirbt im Jahr 2025 ein 5 ha großes Ackergrundstück in Niederbayern zum Kaufpreis von 750.000 €. Das Grundstück wird umgehend an einen ortsansässigen Landwirt verpachtet. Die jährlichen Pachteinnahmen in Höhe von 2.870 € stellen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG dar.
Drei Jahre später
- Das Grundstück wird im Wege der Schenkung auf die Tochter übertragen. Der Verkehrswert beläuft sich zu diesem Zeitpunkt auf 800.000 €.
- Die Bewertung gemäß BewG ergibt einen steuerlichen Wert von rund 21.000 €.
- Aufgrund der Anwendung der Regelverschonung in Höhe von 85 % (§ 13a ErbStG) und des gleitenden Abzugsbetrags (§ 13a Abs. 2 ErbStG) reduziert sich der steuerpflichtige Wert auf 0 €.
- Der persönliche Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG) wird somit gar nicht in Anspruch genommen – und kann für andere Vermögenswerte genutzt werden.
Im Jahr 2036:
Die Tochter veräußert das Grundstück für 900.000 €. Die Verpachtung wurde durchgehend fortgeführt.
- Da keine Selbstbewirtschaftung vorgenommen wurde und die 10-jährige Spekulationsfrist abgelaufen ist, ist der Veräußerungsgewinn in Höhe von 150.000 € vollständig einkommensteuerfrei.
Ergebnis Einkommensteuer:
Ergebnis Schenkungsteuer:
- Da die Veräußerung innerhalb der 15-jährigen Nachbewertungsfrist gemäß § 162 Abs. 3 BewG erfolgt, ist für Zwecke der Schenkungsteuer rückwirkend der sog. Liquidationswert gemäß § 166 BewG anzusetzen. Dieser beläuft sich auf 90 % des damaligen Verkehrswerts und somit auf 720.000 €.
- Da allerdings die fünfjährige Haltefrist gem. §§ 13a, 13b ErbStG eingehalten wurde, ist weiterhin die Regelverschonung (85 %) und der gleitende Abzugsbetrag zu gewähren, sodass sich hier auch rückwirkend kein anderes Ergebnis für die Schenkungsteuer ergibt und der Freibetrag in Höhe von 400.000 € weiterhin ungemindert zur Verfügung steht.
Vorsicht bei Halte- und Nachbewertungsfristen: Steuerliche Risiken bei der Übertragung landwirtschaftlicher Flächen
Wer land- oder forstwirtschaftliche Flächen strategisch in der Vermögensnachfolge einsetzen möchte, muss mehr beachten als nur die bekannten Behaltensfristen der §§ 13a, 13b ErbStG: 5 Jahre bei Regelverschonung bzw. 7 Jahre bei Vollverschonung.
Denn: Auch nach Ablauf dieser Fristen kann es zu einer steuerlich relevanten Nachbewertung kommen.
Wird ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb nach einem Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung innerhalb von 15 Jahren nach dem Bewertungsstichtag veräußert, aufgegeben oder werden wesentliche Wirtschaftsgüter entnommen, greift der sogenannte Nachbewertungsvorbehalt ( § 162 Abs. 3 BewG ). In diesem Fall ist rückwirkend auf den Bewertungsstichtag der Liquidationswert des Betriebs anzusetzen ( § 166 BewG ).
Was bedeutet das für die Steuerlast?
Die Steuervergünstigungen nach §§ 13a, 13b ErbStG (Regel- oder Vollverschonung) setzen voraus, dass das begünstigte Vermögen für die jeweilige Mindestdauer (5 bzw. 7 Jahre) im land- und forstwirtschaftlichen Vermögen verbleibt. Wird diese Frist eingehalten, bleibt die Verschonung grundsätzlich bestehen und eine Nachversteuerung nach § 13a Abs. 6 ErbStG erfolgt nicht.
Kommt es jedoch nach Ablauf der Verschonungsfrist, aber innerhalb der 15-jährigen Nachbewertungsfrist des § 162 BewG, zu einer schädlichen Veräußerung, wird der Wert des Betriebs rückwirkend auf den Bewertungsstichtag mit dem Liquidationswert angesetzt. Die Steuervergünstigung nach §§ 13a, 13b ErbStG bleibt zwar formal erhalten, jedoch erhöht sich durch die Nachbewertung die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage rückwirkend, sodass sich evtl. die absolute Steuerlast erhöht.
Wichtig ist:
Die Nachbewertung mit dem Liquidationswert führt nicht zum rückwirkenden Wegfall der Verschonung, sondern dazu, dass die Verschonung auf eine höhere Bemessungsgrundlage angewendet wird. Die Steuervergünstigung wird also auf den nachträglich höheren Wert (Liquidationswert) berechnet.
Die Folge:
Dies kann evtl. bei der Regelverschonung zu einer nachteiligen Steuermehrbelastung führen, da der Verschonungsabschlag auf einen höheren Wert gewährt wird.
Bei der Vollverschonung (100 %-Abschlag) entfällt dieser Effekt meist, da der Verschonungsabschlag in voller Höhe auch auf den Liquidationswert angewendet wird und somit keine Steuer entsteht.
Kurz zusammengefasst:
- Die Nachbewertung mit dem Liquidationswert nach § 162 BewG erfolgt unabhängig davon, ob die Verschonungsfristen eingehalten wurden.
- Die Steuervergünstigung nach §§ 13a, 13b ErbStG bleibt bestehen, wird aber auf den nachträglich höheren Liquidationswert angewendet.
- Es kann evtl. zu einer rückwirkenden Steuermehrbelastung kommen, insbesondere bei der Regelverschonung, da sich die Bemessungsgrundlage erhöht.
- Bei der Vollverschonung tritt dieser Effekt regelmäßig nicht ein, da der 100 %ige Verschonungsabschlag auch auf den Liquidationswert gewährt wird.
Fazit: Strategisches Instrument für vorausschauende Vermögensnachfolge
Die Kombination aus bewertungsbegünstigter Übertragung und einkommensteuerfreier Veräußerung macht landwirtschaftlich genutzte Grundstücke zu einem besonders wirkungsvollen Baustein in der strategischen Vermögensnachfolgeplanung.
Der Ansatz eignet sich insbesondere dann:
- wenn steuerfreie Schenkungen gewünscht bzw. Freibeträge geschont oder nicht zur Verfügung stehen
- und gleichzeitig Substanzwerte bzw. mittelbar liquide Mittel in die nächste Generation übergeben werden sollen.
Wichtig ist jedoch eine sorgfältige Planung und auf bestimmte Details zu achten – insbesondere im Hinblick auf die Bewertung, Dokumentation und Einhaltung steuerlicher Fristen.
Sie denken über eine schenkungsteuerlich optimierte Übertragung nach?
Wir beraten Sie gerne individuell zu Grundstückslösungen in der Vermögensnachfolge, zur Nutzung der Regelverschonung und zur einkommensteuerfreien Veräußerung nach Ablauf der Spekulationsfrist.
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